Seminar on Property Investment for Foreigners in Japan

15 November - TOKYO

Terjumpa event ini di Facebook, terdetik hati untuk mengutip ilmu dan tips melakukan investasi hartanah di Jepun walaupun tidak ada hajat untuk tinggal lama di sini.. Ada yang kata, cara paling bagus untuk meninggalkan harta di negara luar adalah menerusi hartanah tapi bagaimana caranya? Event ini dicanang oleh seorang warga Malaysia yang bekerja dibawah payung Meiwa Group berpusat di Tokyo, salah satu agent hartanah terbesar di Jepun.. Seminar adalah percuma tapi untungnya seorang pakar undang-undang yang mempunyai anak syarikat di Singapore turut hadir sama untuk berkongsi tips.. Berikut antara point yang dapat aku kongsi di dalam entry ini:

• Property investment setiap negara mempunyai index harga tersendiri bagi menunjukkan kadar kenaikan/penurunan per tahun.. Indeks ini turut membantu pelabur untuk membuat keputusan untuk melakukan investasi atau tidak
• Index harga bagi property jenis mansion di Jepun meningkat saban tahun berbanding detached housing yang sedikit menurun
• Index harga di United Kingdom menunjukkan kenaikan saban tahun  
• 2 jenis cukai yang tiada di Malaysia tapi penting untuk diketahui terutama dalam pembelian property di Jepun ialah 相続税 (Inheritance Tax; Death Duty) dan 贈与税 (Donation Tax) 
• Investasi hartanah di Jepun buat masa ini sedang hangat lebih-lebih lagi dengan adanya event besar Rugby World Cup 2019 dan Olympic 2020
• Salah satu point penting bagi warga asing untuk melabur di Jepun ialah 利回り (Investment yields) yang tinggi sekitar 3% berbanding Singapore dan Taiwan yang rata-ratanya 1%
• Area paling top untuk investment di Tokyo buat masa ini ialah Ebisu 
• Sekiranya ingin membuat investasi hartanah untuk bangunan yang sudah dibina, elok cari bangunan yang dibina selepas tahun 1988 kerana 新耐震基準 (New Seismic Standards) yang ditetapkan pada tahun 1981 memberi penekanan pada aspek dasar bangunan sebagai langkah menghadapi gempa bumi 
• Proses memiliki property di Jepun adalah seperti berikut:
  a) Cari property/lihat sendiri property - Pilih faktor yang bakal memberikan pulangan yang tinggi contohnya pemandangan indah, facility sekitar dll
  b) Sebelum isi borang, pikir masak-masak terlebih dahulu kerana lepas dah isi, tidak boleh cancel..
  c) Submit borang
  d) Contract
  e) Pembayaran
• Berikut merupakan kos yang akan ditanggung oleh pembeli selain kos bangunan:
  a) 登記費用 (Registration fee)
  b) 固定資産税 (Property tax)
  c) 管理費 (Administration fee)
  d) 修繕積立金 (Maintenance fee)
  e) 管理基金/修繕積立基金（新築のみ） (Admin/Maintenance Fund for new buildings) 
  f) 仲介手数料/売主以外の物件 (Agent commission)
  g) 不動産取得税（購入してから6か月前後） (Real estate acquisition tax)
• Sayangnya masih belum banyak bank yang bersikap terbuka untuk memberikan pinjaman kepada warga asing, dan rata-rata bank meletakkan interest maksimum pada kadar 4.5% bagi pelaburan, dan 3.9% bagi rumah
• Interest tinggi kerana bank masih belum percaya samada warga asing tersebut boleh memberikan komitmen dalam pembayaran.. Salah satu teknik untuk mengurangkan interest ialah memberikan komitmen, kemudian cari bank lain setelah 2-3 tahun! 
• Ada setengah bank yang boleh memberikan interest yang mirip dengan Jepun lain tapi perlu jadi 永住権 (Permanent Resident)
• Soal pembelian hartanah di Jepun, tiada perbezaan antara warga Jepun dan warga asing! Segala cukai yang ditanggung oleh warga Jepun akan dicaj SAMA pada warga asing
• Perbezaan cuma satu iaitu apabila warga asing itu hendak menjual semula property tersebut setelah tidak menetap di Jepun, hasil untung dari penjualan tersebut akan ada 源泉 (Withholding tax)
• Anggaran harga cukai pembelian hartanah:
  a) 登記免許税 (Registration permit tax) : Sekitar 1.5 - 2 %
  b) 不動産取得税 (Real estate acquisition tax) : Sekitar 3 %
  c) 印紙税 (Stamp duty) : 数万円 (RM500++)
• Rata-rata orang Jepun masuk 団信保険 iaitu sejenis insurance yang akan menanggung kos hartanah yang dibeli sekiranya pembeli itu meninggal dunia; tapi insurance ini hanya berlaku untuk rumah yang dibeli untuk didiami, bukan untuk pelaburan
• Orang yang tidak pernah duduk di Jepun juga boleh melakukan property investment tapi elok buat menerusi agent hartanah seperti Meiwa Group supaya tidak pening kepala 

Menariknya kami diberitahu sekiranya ada persoalan lain, boleh langsung email ke mereka atau bertanyakan langsung dan nasihat yang bakal diberikan tidak akan dikenakan caj! Secara jujur sewaktu aku beli property di Selangor, tidak pernah aku terima penjelasan ringkas tapi padat seperti ini..Teknik mengurangkan interest bank sewaktu pembelian rumah itu idea yang baik memandangkan kes aku waktu beli property, bank yang aku pilih tidak memberikan rate yang bagus sebab waktu itu aku tidak ada kad kredit yang boleh dijadikan bukti komitmen pembayaran.. Boleh lah praktikkan selepas ini ;)

Lake Kawaguchi Trip

13 November - YAMANASHI

Antara lokasi tumpuan pelancong yang hadir ke Jepun adalah 河口湖 (Lake Kawaguchi) yang terletak berdekatan dengan 富士山 (Mt. Fuji) di 山梨県 (Yamanashi Prefecture).. Lokasi yang menyukarkan untuk pergi menggunakan 電車 (Train) dan terpaksa menggunakan kenderaan beroda menambahkan lagi kesukaran untuk pergi ke sana.. Sering geram bila melihat foto para pelancong yang sering upload gambar di Facebook tentang trip mereka di Jepun terutama di tempat-tempat yang aku sendiri belum pernah sampai walaupun sudah tinggal di Jepun sejak 2008! Untuk itu aku sudah tanam hasrat hendak ke 河口湖 untuk menikmati 紅葉 (Autumn colors) dan kebetulan 河口湖 memang antara spot menarik..

Gambar kenangan di 紅葉回廊

Awalnya aku cuba mencari teman yang berminat untuk ke sana dan alhamdulillah ada sambutan.. Kami plan untuk ke sana pada 14 November (Saturday) tapi sayang ramalan cuaca menunjukkan hari itu bakal hujan.. Kebetulan 13 November syarikat aku cuti tapi teman-teman yang lain pula kerja jadi nak tak nak terpaksa pergi sendiri dan langkah paling senang adalah menggunakan perkhidmatan tour agent.. Hasil survey di internet, aku terus booking dengan HIS pada harga sekitar 9,000円 untuk 日帰り (One-day trip) dan bertolak dari 新宿 (Shinjuku).. Berikut merupakan 旅程 (Itinerary) ringkas mengenai perjalanan aku pada hari itu:

08:30  Depart from Shinjuku

10:00  Visit a sake factory

11:00  Hunting grapes and apple at 見晴し園 (Miharashien)

12:30  Lunch at 天下茶屋 (Tengechaya)

13:30  Kachikachi-yama Ropeway

15:00  Kawaguchi-ko Music Forest Museum

16:30  Light up at 紅葉回廊 (Autumn Colors Cloister?)

18:00  Return back to Shinjuku

19:30  Arrive in Shinjuku

Belum pernah ada pengalaman menggunakan tour agent di Jepun dan terus-terang, layanan yang diberikan memang tip-top.. Kebetulan hari yang sama, seramai 36 orang penumpang termasuk aku dan hampir separuh adalah pelancong asing.. Tiada apa yang istimewa di kilang buat arak Jepun malah lawatan tersebut tidak semantap yang pernah aku ikut sewaktu program Experiencing Japanese Culture (Link) yang lebih lama dan penerangan yang diterima lebih terperinci.. Agak bernasib baik untuk dapat 食べ放題 (All-You-Can-Eat) buah anggur dan epal di 見晴し園 (link) memandangkan minggu yang aku pergi itu merupakan minggu terakhir sebelum musim dia habis.. Ikut nafsu nak makan banyak, tapi sayangnya cuma sempat belasah seikat anggur dan 2 biji epal (笑)

Aku terlupa hendak memaklumkan lebih awal ke tour agent tentang menu makan tengahari agar tiada daging jadi awalnya agak was-was apabila dihidangkan dengan ほうとう (Flat udon and vegetables stewed with miso soup).. Mujur apabila ditanya chef, yang ada cuma sayur sahaja.. Sempat jama' qasar Zuhur dan Asar sekalian di dalam restoran itu yang agak luas dalam keadaan senyap-senyap (笑) Pengalaman naik ropeway di かちかち山 (Mt. Kachikachi) yang terkenal dengan kisah racoon dan arnab dalam sastera Jepun.. Pengunjung boleh melihat keindahan 富士山 dikelilingi 河口湖 pada ketinggian 1,075m sekiranya bertuah (笑) Malangnya hari yang aku pergi itu mendung jadi tak nampak 富士山 tapi dapat lihat dari atas pemandangan Fujikyu Highland, salah satu lokasi yang pasti aku hendak pergi lagi suatu hari nanti.. 

Kachikachi-yama Ropeway

Music Forest Museum

Destinasi seterusnya di Music Forest Museum juga tidak mengecewakan kerana kami sempat menikmati persembahan live sand-art performance yang diiringi bunyi violin dan piano.. Selain music, museum itu juga menyediakan platform bertemakan seni eropah dengan bentuk bangunan mirip zaman kegemilangan eropah.. Destinasi terakhir adalah menyaksikan keindahan daun musim luruh yang disuluh lampu pada waktu malam di  紅葉回廊.. Untungnya, sepanjang bulan itu diadakan perayaan jadi banyak gerai-gerai dibuka di kawasan itu.. Sebelum pulang, aku sempat beli epal pada harga yang pasti tidak akan dapat di pasaran biasa.. Paling puas hati sepanjang trip ialah setiap pengunjung terima ole-ole berbentuk pen dan postcard; salah satu item yang aku sering beli buat kenangan!

p/s Gambar-gambar lain boleh dilihat melalui sini ~    

Dr. Zakir Naik Lecture in Japan

7 November - TOKYO

Aku mula mengenali Dr. Zakir Naik sewaktu aku mengikuti video-video Ahmed Deedat di YouTube beberapa tahun yang lalu.. Antara tabiat aku sebelum tidur ialah memasang video ceramah debat agama di YouTube sambil tutup mata jadi boleh kata banyak juga ceramah Ahmed Deedat dan Dr. Zakir Naik yang aku hafal secara tidak langsung (笑) Berbanding Ahmed Deedat, Dr. Zakir Naik terkenal dengan kekuatan memori yang luar biasa kerana dia mampu memberikan ayat sehingga ke muka surat kitab suci yang ingin dia sampaikan termasuk kitab hindu dan taurat! Apabila ternampak poster di Facebook yang menunjukkan Dr. Zakir bakal ke Jepun untuk tujuan dakwah, peluang keemasan untuk menyaksikan di depan mata orang masuk Islam pasti tidak akan dilepaskan!

Kebetulan hari yang sama pagi itu ada aktiviti BBQ yang dianjurkan oleh group Facebook yang sukakan makanan Malaysia dikalangan orang Jepun.. Pengunjung yang hadir sekitar 100 orang dan majoritinya pernah melancong malah ada yang pernah bekerja di Malaysia! Aktitivi BBQ di 新木場 (Shin-Kiba) ini adalah kali ke-2 pernah aku hadir; kali pertama ialah pada tahun 2012. Selain ayam dan kambing, juadah lain yang kami bakar ialah ikan masak tomyum, sotong, otak-otak dan mee goreng.. Setelah menjamu selera, ada diadakan permainan di mana orang Jepun memberitahu suatu yang mereka terkejut apabila tiba di Malaysia, dan orang Malaysia harus menjawab soalan tersebut melalui gambar yang dilukis.. Aktiviti BBQ itu selesai sekitar jam 15:30 dan kami langsung ke Tiara Koto Big Hall yang terletak tidak jauh dengan harapan dapat cop tempat duduk..

Ceramah Dr. Zakir itu bermula jam 18:30 tapi jam 16:30 lagi bilangan yang beratur sudah mencecah sekitar 50 orang.. Harapan hendak mengerjakan solat di dalam gedung juga tidak berjaya memandangkan waktu pihak penganjur menempah tempat adalah dari jam 18:00 maka pengunjung juga tidak dibenarkan masuk sehingga waktu yang ditetapkan! Apabila kami solat sebentar di tepi jalan dan kembali semula ke tempat beratur, kira-kira 100 orang sudah memenuhi ruang beratur di situ.. Kelibat van media dan polis turut hadir bagi membantu "menceriakan" lagi event ini.. Waktu seperti inilah kita boleh lihat disiplin dikalangan masyarakat Muslim yang potong barisan tanpa mengambil kira orang yang sudah beratur lama di belakang.. 

Entah apa silapnya, kami hanya dapat masuk dan dapatkan tempat duduk sekitar jam 18:50 dan ceramah pula bermula sekitar jam 19:15.. Agak lucu apabila kelibat Dr. Zakir muncul di bahagian belakang masuk ke dalam dewan yang sudah penuh dengan orang duduk di bahagian tangga lagi (笑) Satu lagi sikap yang mencuit hati ialah budaya selfie tanpa mengenal tempat sehinggakan yang sedang beratur untuk memberikan soalan juga sempat selfie (笑) Atas faktor waktu, Dr. Zakir hanya sempat memberikan ceramah tentang "Does God Exist" sekitar 1 jam, malah sesi soal jawab juga hanya sekitar 1 jam memandangkan pihak pengurusan gedung tidak bertolak ansur dalam soal penjagaan waktu.. Namun, aku tetap bersyukur hasrat tercapai untuk menyaksikan sendiri seorang wanita Jepun mengucapkan syahadah pada malam itu..

Banyak aspek yang perlu diperbaiki dalam pengurusan event sebegini memandangkan ada beberapa ketika Dr. Zakir terpaksa berhenti ceramah bagi meminta bayi dan kanak-kanak keluar dari dewan kerana bunyi bising mengganggu konsentrasi.. Kasihan juga pengunjung lelaki yang tidak dapat masuk ke dalam dewan gara-gara sudah penuh; kerusi yang tersedia cuma 1,000 tapi kononnya yang datang hampir mencecah 4,000 orang! Teringin nak turut-serta ceramah Dr. Zakir di 東大 (Tokyo University) pada keesokan harinya tapi sayang, sudah dinasihatkan untuk tidak hadir memandangkan focus ceramah itu untuk orang Jepun.. Mujur ada siaran live di YouTube dan alhamdulillah, seramai 6 orang Jepun masuk Islam pada hari tersebut.. (link) 

p/s Gambar-gambar BBQ boleh dilihat melalui sini~