Seminar on Property Investment for Foreigners in Japan

15 November - TOKYO

Terjumpa event ini di Facebook, terdetik hati untuk mengutip ilmu dan tips melakukan investasi hartanah di Jepun walaupun tidak ada hajat untuk tinggal lama di sini.. Ada yang kata, cara paling bagus untuk meninggalkan harta di negara luar adalah menerusi hartanah tapi bagaimana caranya? Event ini dicanang oleh seorang warga Malaysia yang bekerja dibawah payung Meiwa Group berpusat di Tokyo, salah satu agent hartanah terbesar di Jepun.. Seminar adalah percuma tapi untungnya seorang pakar undang-undang yang mempunyai anak syarikat di Singapore turut hadir sama untuk berkongsi tips.. Berikut antara point yang dapat aku kongsi di dalam entry ini:

• Property investment setiap negara mempunyai index harga tersendiri bagi menunjukkan kadar kenaikan/penurunan per tahun.. Indeks ini turut membantu pelabur untuk membuat keputusan untuk melakukan investasi atau tidak
• Index harga bagi property jenis mansion di Jepun meningkat saban tahun berbanding detached housing yang sedikit menurun
• Index harga di United Kingdom menunjukkan kenaikan saban tahun  
• 2 jenis cukai yang tiada di Malaysia tapi penting untuk diketahui terutama dalam pembelian property di Jepun ialah 相続税 (Inheritance Tax; Death Duty) dan 贈与税 (Donation Tax) 
• Investasi hartanah di Jepun buat masa ini sedang hangat lebih-lebih lagi dengan adanya event besar Rugby World Cup 2019 dan Olympic 2020
• Salah satu point penting bagi warga asing untuk melabur di Jepun ialah 利回り (Investment yields) yang tinggi sekitar 3% berbanding Singapore dan Taiwan yang rata-ratanya 1%
• Area paling top untuk investment di Tokyo buat masa ini ialah Ebisu 
• Sekiranya ingin membuat investasi hartanah untuk bangunan yang sudah dibina, elok cari bangunan yang dibina selepas tahun 1988 kerana 新耐震基準 (New Seismic Standards) yang ditetapkan pada tahun 1981 memberi penekanan pada aspek dasar bangunan sebagai langkah menghadapi gempa bumi 
• Proses memiliki property di Jepun adalah seperti berikut:
  a) Cari property/lihat sendiri property - Pilih faktor yang bakal memberikan pulangan yang tinggi contohnya pemandangan indah, facility sekitar dll
  b) Sebelum isi borang, pikir masak-masak terlebih dahulu kerana lepas dah isi, tidak boleh cancel..
  c) Submit borang
  d) Contract
  e) Pembayaran
• Berikut merupakan kos yang akan ditanggung oleh pembeli selain kos bangunan:
  a) 登記費用 (Registration fee)
  b) 固定資産税 (Property tax)
  c) 管理費 (Administration fee)
  d) 修繕積立金 (Maintenance fee)
  e) 管理基金/修繕積立基金（新築のみ） (Admin/Maintenance Fund for new buildings) 
  f) 仲介手数料/売主以外の物件 (Agent commission)
  g) 不動産取得税（購入してから6か月前後） (Real estate acquisition tax)
• Sayangnya masih belum banyak bank yang bersikap terbuka untuk memberikan pinjaman kepada warga asing, dan rata-rata bank meletakkan interest maksimum pada kadar 4.5% bagi pelaburan, dan 3.9% bagi rumah
• Interest tinggi kerana bank masih belum percaya samada warga asing tersebut boleh memberikan komitmen dalam pembayaran.. Salah satu teknik untuk mengurangkan interest ialah memberikan komitmen, kemudian cari bank lain setelah 2-3 tahun! 
• Ada setengah bank yang boleh memberikan interest yang mirip dengan Jepun lain tapi perlu jadi 永住権 (Permanent Resident)
• Soal pembelian hartanah di Jepun, tiada perbezaan antara warga Jepun dan warga asing! Segala cukai yang ditanggung oleh warga Jepun akan dicaj SAMA pada warga asing
• Perbezaan cuma satu iaitu apabila warga asing itu hendak menjual semula property tersebut setelah tidak menetap di Jepun, hasil untung dari penjualan tersebut akan ada 源泉 (Withholding tax)
• Anggaran harga cukai pembelian hartanah:
  a) 登記免許税 (Registration permit tax) : Sekitar 1.5 - 2 %
  b) 不動産取得税 (Real estate acquisition tax) : Sekitar 3 %
  c) 印紙税 (Stamp duty) : 数万円 (RM500++)
• Rata-rata orang Jepun masuk 団信保険 iaitu sejenis insurance yang akan menanggung kos hartanah yang dibeli sekiranya pembeli itu meninggal dunia; tapi insurance ini hanya berlaku untuk rumah yang dibeli untuk didiami, bukan untuk pelaburan
• Orang yang tidak pernah duduk di Jepun juga boleh melakukan property investment tapi elok buat menerusi agent hartanah seperti Meiwa Group supaya tidak pening kepala 

Menariknya kami diberitahu sekiranya ada persoalan lain, boleh langsung email ke mereka atau bertanyakan langsung dan nasihat yang bakal diberikan tidak akan dikenakan caj! Secara jujur sewaktu aku beli property di Selangor, tidak pernah aku terima penjelasan ringkas tapi padat seperti ini..Teknik mengurangkan interest bank sewaktu pembelian rumah itu idea yang baik memandangkan kes aku waktu beli property, bank yang aku pilih tidak memberikan rate yang bagus sebab waktu itu aku tidak ada kad kredit yang boleh dijadikan bukti komitmen pembayaran.. Boleh lah praktikkan selepas ini ;)